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招商蛇口:千亿华东战略再起航

2017-10-20 来源:经济观察报
 
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 招商局重返上海,大幕已然开启。

  145年前,招商局集团于上海开局创办。如今,招商局提出“立足湾区、开拓雄安、重返上海、一带一路”的发展思路。经济观察网了解到,作为招商局旗下的城市综合开发旗舰企业,招商蛇口(001979.SZ)在此战略中会扮演招商局“重返上海”排头兵和先锋队的角色,将积极参与上海重点区域的转型开发与行业升级。

  基于此,今年招商蛇口华东区域提出了“百年招商,千亿华东”的战略目标。除了在华东地区实行集团提出的“前港-中区-后城”这一独特的开发模式,招商蛇口华东公司还将积极探索长租公寓、养老、教育等创新型业务。

  升级版蛇口模式4.0

  前港-中区-后城的开发模式,是蛇口模式的4.0版本。经济观察网了解到,招商蛇口将结合蛇口经验,在上海宝山、大虹桥、南通等地复制升级版的蛇口模式4.0。

  所谓的前港-中区-后城,是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体联动发展。目前,社区建设运营、园区建设运营、邮轮建设运营并列为招商蛇口的三大核心产业。

  据悉,“前港”即邮轮母港、空港产业园等港口、空港、高铁的配套产业服务。对于招商局而言,港口是祖业。今年1—8月,招商系布局的上海、天津、厦门、深圳等邮轮码头共接待出入境邮轮763艘次,占全国的72%;累计客流量179.69万人次,占全国的85%。

  目前,招商局集团已和宝山区政府、东航集团、宝武集团签署战略合作协议,共同打造宝山邮轮母港、虹桥空港产业园、南通港区的开发建设。

  今年9月20日,招商局集团与上海市签署战略合作协议,并再次与宝山区签署协议,进一步提出与宝山区合作建设上海国际邮轮港,并以“船-港-城”的开发理念,将宝山打造成为亚太第一、世界一流的国际邮轮城。

  资料显示,该项目总建筑面积约24.3万平方米,将打造邮轮产业聚集的5A甲级景观办公、海空探索主题购物中心、五星级商务休闲酒店于一体的城市综合体。

  在未来与宝山区的合作中,招商局还将进一步延伸发展与邮轮产业链相关的设计、制造、修理、船供和运营、培训等现代服务业,实现邮轮全产业链的合作,将宝山区打造成为亚太地区最大的邮轮经济集聚区、世界邮轮产业关键枢纽。

  而南通邮轮港项目预计体量在20万平方米左右,初步定位为集办公、商业、酒店、渔人码头于一体的城市综合体,目前在可行性研究阶段。虹桥空港产业园则是由招商和东航联合开发的自持型综合体项目,整体规划为上海虹桥航空服务业创新试验区,规划打造契合现代化航空经济的商务办公产品。

  “中区”指的是园区建设与运营,参与养老地产、教育产业以及商业综合体的开发、建设和运营。招商局集团是全国首批“双创”示范基地的央企之一,有消息显示,招商局目前正在积极对接上海市各级政府,有意将深圳南山成熟的高新技术产业引入上海。

  “后城”即社区建设与运营。同步开发“前港”、“中区”和“后城”,以港口经济为撬点,通过产业空间优化、资本聚集、创业孵化、提供就业服务等,带动产业延伸,进一步完善片区的生活、商业配套。

  值得一提的是,在上海和华东,招商蛇口对蛇口模式4.0的引用并非简单的复制,而是要结合当地的特点。招商蛇口总经理助理、华东区域总经理蒋铁峰对经济观察网表示:“上海有上海的特点,政策和深圳等地也不一样,要将我们的蓝图全部实现还是有一定的困难。在宝山做工业转型升级,这个最大的障碍是业主的利益、政策的扶持和旧城改造,在外高桥做保税物流,也涉及到国家的政策和机制。我们也在积极地推进。”

  商办发力

  长期以来,华东区域被视为招商蛇口不可忽视的战略重地。

  根据公告,今年1—9月份,招商蛇口累计实现签约销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%。

  其中,华东区域实现签约销售面积158万平方米,签约金额337亿元,比上年同期增长97%。据透露,华东区域预计全年实现销售额将超过400亿元。

  此外,上海公司1—9月含合作项目全口径签约面积44.34万平方米,签约金额117.9亿元,全年预计销售金额将破140亿元。

  在土地拓展方面,华东区域2017年1—9月共新增土地总建面520万平方米,权益建面174万平方米,总货值1623亿元,权益货值528亿元。上海公司除了深耕上海区域,同时布局了环上海的太仓、南通、嘉兴地区,2017年1—9月新增土地总建筑面积170万平方米,权益建面66.4万平方米,新增总货值424.5亿元,权益货值170.8亿元。

  招商蛇口将商业地产板块纳入园区开发与运营业务收入,目前在国内已拥有27个持有商业项目,管理面积超过233万平方米。蒋铁峰透露,公司对商业的重视程度会越来越高。

  华东区域目前已经成为除深圳区域外持有商业面积最大的区域。据介绍,招商蛇口上海公司目前已开发的商办综合体项目包括招商局上海中心项目、浦东外高桥森兰美伦、森兰美奂项目、宝山花园城、邮轮母港项目、虹桥空港产业园项目、宁波1872商办项目,其中招商局上海中心项目已正常运营,外高桥森兰美伦、宝山花园城、宁波1872目前处于对外销售阶段,此外,在华东区,南京燕子矶花园城、杭州垠北汇港未来也会陆续开业。

  “未来三年,也将是招商蛇口在商业领域中厚积薄发的时刻。” 蒋铁峰说。

  随着商办项目的持续增多,招商蛇口上海公司还搭建了一个专门针对办公项目的园区综合服务平台。这是一个综合了企业、员工、商户及消费者,为其提供综合体运营管理、互动交流、生活配套、企业服务、产业辅导、招商管理和公共技术服务为一体的综合服务系统。目前已经投入使用的有项目展示、办公租售、产业辅导、联盟商城、活动发布等内容板块,后续还将针对已入驻运营的办公项目,进一步完善智能门禁、智慧停车、线上缴费、会议预约等服务模块。

  做“中国长租公寓领导品牌”

  在大型房企纷纷抢滩布局长租公寓之际,招商蛇口也不例外。

  此前在深圳,招商蛇口的长租公寓已经形成了一套完善的发展模式。招商蛇口在深圳主要面向中高端租赁市场,布局深圳约50万平方米、1.3 万套长租公寓产品,已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线。

  此外,在北京、天津、武汉、重庆等城市,招商蛇口以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进。蒋铁峰表示,在长租公寓领域,招商蛇口以“中国长租公寓领导品牌”为发展目标,计划以三年的时间实现品牌全国布局。

  他进一步表示,招商蛇口在上海和华东拥有体量不小的自持型用地,今后将通过已有经验,并且结合当地特点,打造具有招商蛇口特色的长租公寓项目,同时也在考虑收购市场上的存量资产,改造后再统一对外出租运营,目前有很多项目在推进中。

  除了长租公寓,招商蛇口在养老、教育等创新板块也有诸多尝试。

  2016年,招商蛇口联手法国第四大养老机构——法国高利泽集团进军养老产业,首个合作项目为金山谷养老项目,该项目位于广州番禺,拥有接待能力为132个床位的核心养老院,4组针对患有认知障碍的老人的独立单元,每个单元含17个床位,以及一座20多人次的日托中心。养老院附近则是5栋老年公寓,每栋公寓内含50套房间。

  至于上海,目前招商蛇口已与慧享福养老机构进行合作,在颛桥的招商雍华府项目落地。他们将会提供社区开放式的养老服务场所,一方面提供日常的老人体检、娱乐、活动等,另一方面,提供老年人看护的私属服务。未来,招商蛇口上海公司会考虑将社区短期养老、上门照护、日间托养等一站式养老服务直接植入社区。

  在教育板块,招商蛇口上海公司主要针对K12教育(幼儿园到高中),从学历和课外培训两个方面进行落地。学历教育方面,上海公司与海望教育集团签署战略合作,引入剑桥、美高、IB国际优质课程,并将在部分项目落地国际幼儿园,“未来,我们将按照相关教育政策及项目实际情况,逐步开拓民办小学及高中阶段的办学合作。”蒋铁峰说道。

  课外培训方面,上海公司以社区为落脚点,已在3个住宅项目引入“澜学堂”教育机构,提供针对2-12岁儿童的培训课程。


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