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李宇嘉:多地学习北京经验 旨在贯彻冒头即打思路

2017-04-07 来源:每日经济新闻
 
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截至3月31日,本月出台楼市调控政策的城市近40个,覆盖一二三四线城市,不管从调控力度、频率上看,还是从工具使用、发文和“落地”效率上看,此轮调控已经超越了半年前的上一轮调控,可谓真正地达到了“史上最严”。那么,这一轮调控为何如此密集、严厉,对未来楼市影响有多大呢?

2016年10月以后,通过预售管制、高价盘网签限制等措施,新房市场得到有效控制,16个热点城市新房成交下滑40%左右,70城房价数据显示,热点城市新房价格非跌即停涨,但量价齐跌并不意味着楼市降温了。因为楼市需求开始转向不受价格和预售管控的二手房市场,甚至是不限购的“商住房”市场。近日,住建部强调,各地调控的当务之急,就是加强二手房市场管理。

类住宅是需求的另一个“出口”。2016年,北京类住宅销售面积增长196%,销售套数首次超过住宅,占商品房总成交的60.1%;上海类住宅成交面积增长145%,销售均价同比增长23%,在售类住宅楼盘消化周期仅5.3个月。

在“稳增长”和推进城镇化的背景下,合理住房需求需要支持。但是,本轮楼市逆势回升,包括春节前后三四线楼市火爆,投资需求占了很大份额。

去年10月,尽管热点城市均提高了二套房首付比例,但“离婚并过户”便可轻易获得首套房资格,近期北京和深圳离婚购房再次攀升。同时,为突破单身无法购房的限制,上海居然出现了与买房客户“假结婚”的荒唐现象。

同时,利用企业名义购房,可轻易地规避限购。据笔者调研,近期深圳和北京存在两类以企业名义规避限购的炒房,一是国企或机构手上有很多房屋,投资机构以股权收购方式盘下来,包装后在二手房市场销售;二是投资机构在二手住房市场上网罗“老破小”低价住房,包装后再行出售。此外,歪曲培育租赁市场的“商改租”政策,中介也大肆宣扬不限购的“类住宅”的投资价值。

学位房暴涨是北京近期楼市炒作的典型代表。笔者调研也发现,尽管学位房购置中有改善型需求,但2016年下半年以来,在限购和资金高门槛的情况下,北京西城区学位房价格翻了近一倍,换手率高达3%~5%,投资需求泛起是罪魁祸首。当前经济金融形势下,预期已成为楼市重要影响因素,自住、改善与投资需求很难区分,甚至出现了投资需求驱逐自住和改善型需求的现象。

三四线楼市超预期回暖。大城市有“刚需”溢出和“返乡置业”利好,同时大城市启动限购,房价也已高处不胜寒,投资需求涌向三四线城市,特别是三大都市圈内的三四线城市。而且,近年来高铁和轨道交通规划纷纷出炉,投资需求有了更多刺激。但据笔者调研,轨交规划、都市圈规划多数还未落地,自住需求很难实现,能有多少真实需求呢?

因此,此轮楼市调控,尽管各地有差异,但均指向愈演愈烈的投资需求、投机炒作。首先,一个月内密集地、高效率地出炉政策,显示地方主体责任完全落地。学习北京调控经验,也就是要贯彻“冒头即打”的调控思路。

其次,“认房又认贷”时隔两年再次大范围启动,意味着要全面压低购房杠杆,以预防未来预期改变后,高杠杆泛滥导致大面积抛盘,从而将风险甩给银行。

再次,三四线城市启动限购,这在历史上是第一次。避免三四线楼市被投机主导,为的是不让已经去化的库存再次复归,让未来“去库存”积重难返。

此外,控制三四线楼市,也是为了给都市圈建设、大小城市之间基础设施互联互通和公共服务均等化留出足够时间。近期,都市圈内跨省(市)统一规划、生态保护、轨道交通等基础设施建设在提速,这也将有助于夯实需求基础。

此轮调控过后,预计热点一二线城市楼市量价将在高位回落,新房市场预售管制不会改变,量价延续去年10月份以来的回落态势。二手房市场将在高位企稳,并在下半年触顶后缓慢回落。对于三四线城市来说,在去库存政策推进、与大城市高铁等基础设施互联互通将提速的情况下,未来楼市将整体延续增长态势,但增幅会明显回落。

总的来看,全国楼市或将在二季度末达到本轮景气高位,由于去库存政策扶持与友好金融环境的支持,四季度末将开始缓慢下行。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)


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