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“限”字令频出 楼市何去何从?

2016-09-09 来源:赵秀池
 
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楼市于近日迎来“限”字令。自8月11日南京、苏州同时出台政策,强化楼市调控措施后,8月31日,厦门市国土资源与房产管理局宣布,厦门将于9月5日实行楼市限购。而就在当天晚间,武汉也祭出“限”字令,从9月1日起上调主要区域二套房的首付比例。9月1日,合肥市房产部门召开房地产运行形势分析会,商讨出台新的调控措施。综合来看,“限”字令的频频祭出或引发连锁反应,未来楼市调控或将持续加码。

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二线城市调控蔓延

自去年下半年以来,楼市便“高烧”不退,同时,受一线城市“热传导”效应影响,二线城市房价也开始一路猛涨,甚至上涨速度超过一线城市。

以苏州为代表,二线城市表现亮眼。在易居研究院统计的15个二线城市中,8月份新房成交环比上涨9.5%,明显高于一线城市的9.0%和三线城市的7.5%。而根据国家统计局发布的数据,7月份,厦门、合肥、南京继续领涨全国房价,位列70个大中城市房价涨幅的前三位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“首先,二线城市相对宽松的购房政策、房价看涨预期、需求量攀升等构成了房价上涨的重要因素。其次,房价上涨与供求关系有关,二线城市处于去库存周期,其中许多城市低于8个月,库存的减少刺激了房价上涨。再次,二线城市房价基数相对一线城市较低,比如,某二线城市房价1万元/平方米,上涨2000元,涨幅便达到20%,这个幅度很大,而一线城市基数较高,所以房价上涨幅度看上去会弱于部分二线城市。”同时,随着东部城市市场空间逐渐缩小,房企开始深入中部城市拿地,进而推动了武汉、合肥等二线城市地价不断攀高。

伴随着二线城市房价的持续攀升,近日核心二线城市纷纷出台的楼市调控政策成为对各地房价不断上涨的政策反应。对于此轮楼市调控,湖北中原策略运营中心总监郑源滔分析称,部分二线城市出台限购、限贷政策,主要是因土地供应过热、房价上涨过快。他认为,对于新政的出台,更多消费者会持观望态度,短期内将对需求端产生抑制,同时抑制开发商不理性的拿地热情。但从长期来看,由于这些城市本身基础条件、发展势头良好,开发商不会放弃对这些城市地产资源的挖掘,未来楼市将保持总体平稳向上趋势。

对于后续房地产市场的走向,严跃进认为,热点二线城市房价经过一轮上涨后,将来会向非热点二线城市传导,青岛、石家庄等非热点城市房价或将上涨。而中国指数研究院认为,在热点城市楼市持续高温的情况下,随着市场传导效应不断显现,楼市调控力度将进一步加大,未来或将有更多城市加入政策收紧行列。

个人按揭贷款受银行青睐

楼市持续火爆,离不开银行贷款的大力支持。尤其是随着国家“去库存”政策的出台,为响应国家号召,大型银行以及股份制银行等配合房地产去库存战略,加大了对居民家庭购房需求的支持。

在经济下行压力加大背景下,安全性较高的个人住房贷款成为上半年各银行零售业务竞相争抢的领域。从半年报看,大型银行无疑是个人按揭贷款市场上的绝对主力,今年上半年,工、农、中、建四大行合计新增约1.4万亿元个人住房贷款,占同期新增贷款的55.66%。

与此同时,股份制银行也将安全性较高的个人住房贷款视作香饽饽。兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示,2016年上半年,兴业银行零售信贷新增规模超60%属于个人按揭类贷款。而以零售业务见长的招商银行,今年上半年新增住房按揭贷款1154.16亿元,余额达到6148.71亿元,占到招商银行上半年新增贷款的一半有余。

对于房贷市场的快速发展,严跃进表示:“供给侧结构性改革需要金融行业支持,也需要刺激信贷市场更好地发展。其中,虽然信贷市场中的个人按揭贷款存在一定风险,但相对来说,风险系数较小,违约现象较少,银行在此领域的放贷积极性较高。”有股份制银行人士预计,下半年房贷仍是新增贷款的主要投向。

与此同时,鉴于楼市的火爆,银行的房贷策略也纷纷作出调整。比如,中信银行在半年报中表示,将进一步提高个人信贷业务战略地位及业务占比,通过不断优化个人信贷产品结构,以房产抵押类业务作为新发放个人信贷业务的核心,不断提高个人住房按揭贷款的占比。

债券市场对房企松绑

2016年上半年,债券市场对房企的松绑也为房地产企业不断高价拿地增添底气。尤其是2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》,将发债主体从上市公司扩大至所有公司制法人,为公司债的爆发奠定基础。

随着公司债发行门槛下沉,房企纷纷进入债市,从发行规模占比来看,房企公司债迅速成为名副其实的“中流砥柱”。Wind数据显示,过去16个月中,地产企业发行的公司债的比例几乎占据公司债发行总量的30%以上。而就在刚刚过去的8月份,分行业数据来看,房地产行业公司债发行规模位列榜首,发行规模达586亿元,占32%。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池表示:“债券市场是房地产企业的一个重要融资渠道,尤其对于中小房企来说,由于其自有资金较少,加之银行贷款条件比较严苛,为拓宽融资渠道,许多房地产企业倾向于通过债市融资。”同时,随着房地产业逐步发展向好,考虑到地产债风险较低,机构投资者也大幅增加对地产债的配置。

不过,正如硬币的两面,在公司债大放异彩的同时,中国债市违约现象频发,为包括地产债在内的公司债健康发展蒙上阴影。出于防控风险的考虑,证监会今年以来频频出台措施,不断防控公司债风险。

近日,多家证监局向辖区内各公司债券发行人下发通知,要求各公司债发行人对公司债券信息披露、募集资金使用、财务会计等情况开展全面自查。申万宏源表示,本轮公司债发行监管政策的升级无疑体现了监管层对公司债发行额激增所积累的违约风险的担忧。而加强信息披露,严格发行人准入标准,对加强募集资金监管、强化公司债发行过程中的风险揭示具有重要意义。(金融时报 20116年9月8日)


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