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K2地产郑州被“退婚” 谁才应该是出局者?

2016-07-18 来源:腾讯房产
 
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因为不愿做陪标者,K2地产在郑州面临着被扫地出门、永不录取的恶劣局面。

7月14日,一份名为《关于郑政出(2016)72号(网)土地出让后有关问题处理意见的请示》在网络及微信自媒体广泛流传,其中主要内容是:K2地产7月7日在郑州竞得的郑政出【2016】72号(网)地块因资格不够,认定无效,而且认为是不守诚信,所以要扣押2.62亿保证金、还要纳入黑名单,以后不能参加郑州市土地公开出让交易,这不算完,72号地另行组织出让,如果出让价格比K2地产拍的低,差额部分还要K2地产自己补上。

也就是说,如果72号地以底价5.2271亿元成交,那么因为K2地产是以9.3471亿元竞得,所以还要交4.12亿元,加上保证金不退,K2地产因为这次“不陪客”的行为,一共要交6.74亿元。


K2地产郑州被“退婚”  谁才应该是出局者?



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“不陪客”就休了你

整个事件的过程,其实很简单。

今年6月3号,郑州市国土资源局决定以挂牌方式出让 3(幅) 地块的国有土地使用权,K2地产竞得的郑政出[2016]72号就是其中一块。

但实际上,据郑州当地多路微信大军报道显示,这块地加上同日挂牌的73号地都是福晟集团与谦祥集团的囊中物,早已经内定,这次挂牌只不过是走个过场。

据郑州市国土资源网站土地出让前置条件显示,K2地产获得的72号地属于石佛村城中村改造项目,为二类居住用地兼容部分商业用地,地块商品住房应优先规划设计中低价位、中小套型的普通商品住房。

而城中村改造项目在郑州当地有着既定的传统格局,几乎都被本土开发商和一些福建小开发商垄断,其他外来房企几乎无法染指城改项目,上述福晟集团与谦祥集团均来自福建。

知情人士称,事实上K2并非“不懂规矩”,公开竞争之前,也曾与当地开发商进行合作洽谈,但是最终没有达成一致协议,最后只好走上公开竞买的台子。

双方竞争的激烈程度从公开报道上可见一斑,7月7日K2地产竞得72号地之后,公众号“郑州地产”在《澄清|K2并没有退地,而是“被退地”,因报名资料不符合国土局规定!》一文中写到,“谦祥回应:高层正在商讨这块地的归属,不一定不是他们的!”

随后的7月 14日,郑州市国土局一纸“休书”发出,K2地产不仅很可能拿不到地,还有可能被赶出郑州土地公开出让交易市场,可见其问题复杂程度颇深。

但根据上述“休书”中所写,这份休书能否通过,还需要郑州市人民政府审议通过。此外,这份休书也有多处疑点,另受众不解。

1、郑州国土局指出K2地产缺乏郑州市国家安全局的”国家安全部门审查意见书”,因此提交资料不全,不够资格。而这份安全审查意见书开具的前提是国土局要开具“安全前置证明”,国土局又不给K2地产这份证明,这如何能开出安全审查意见书呢?

2、如果国土局不是不给,而是没有安全前置证明,那为何其他参与竞标的房企就资料齐全?

3、“休书”中提出,“72号地另行组织出让,出让价格低于本次挂牌成交价的差额部分,由K2地产支付赔偿。”这一条的处罚依据是什么?

目前,郑州市国土局并未向媒体解释上述这些疑问。

郑州城改“行规”

事实上,城改已经成为郑州最主要的供地模式。

2003年,郑州城中村改造提上日程,2012年7月首批20个城中村改造,而从2015年开始郑州城改开始进入高潮阶段,数据显示,从2015年开始计算,未来三年内,郑州将有46个城改项目入市,城中村改造项目体量约为6256万㎡,新项目数量达到空前之多。

据熟悉郑州土地市场的业内人士介绍,“城中村改造是目前房企在郑州主要的拿地方式,基本都是本土企业获取,外来房企很难从公开的土拍市场上获得土地,只能与当地房企合作开发,说的直白点,就是给本土房企交钱。”

据了解,郑州城中村改造有着“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的传统模式,这种行业潜规则的由来有着最初的无奈,知情人介绍称,前几年郑州房地产市场较差,而城中村改造项目的投入大、手续麻烦,很多企业不愿意参与城改项目,因此很多城改项目的成交都是底价成交。

郑州也据此出台了土地出让金返还政策,来鼓励房企介入城改,即按土地出让起始价的65%拨付成本,剩余部分扣除中央、省及市按规定提留部分后,净收益由市、区(含开发区)两级按3:7比例分成。

上述情况导致了郑州城改项目中出现了房企提前介入、后补挂牌程序,即所谓“走过场”的现象。

但值得指出的是,上述“行规”是出现在郑州房地产市场疲软的情况下,用来鼓励房企的短期措施,我国国有土地招拍挂制度是严禁假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等行为的,不仅禁止先行立项、先行选址、定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价,同时也严禁领导干部通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。

“内定”的隐患

近两年,由于国内房地产市场回暖,郑州土地市场也成为全国房企关注的焦点,恒大、万科、保利等房企均在郑州有所布局,郑州将不再是一个局限在河南省内的区域房地产市场,而将成为全国性房地产市场。

业内人士指出,随着市场的变化,郑州城改项目的“行规”也不再适用,而且由于这种包含“内定”因素的鼓励措施,也很容易出现各种问题。

据了解, 2014年5月《河南商报》 报道称郑州城中村改造项目燕庄新区小区内部存在垃圾乱倒、公共绿地被种上蔬菜等乱象,此外该小区还被《郑州大民生》曝光小区曾连发强奸案,其小区安全程度太差;此外,网易房产也在今年1月报道称,2013年3月开始拆迁的郑州金水区城中村常砦有百亩菜地,金水区丰产路接到办事处有关负责人表示,常砦、押砦和枣庄均因拆迁扫尾工作没做完,部分拆迁协议尚未达成,所以没有进入土地的二次开发。

显然,城中村改造并非是本土、还是外来房企谁优谁劣的问题,而是管理制度是否公开、公正、公平的问题,只有完善土地市场、建筑工程、小区物业等各项管理制度,才能推进郑州城中村改造项目进一步发展。

目前,除上述地块外,K2地产在郑州土拍市场并未受到影响。

7月13日,郑州再次挂出4幅城改地块,K2地产子公司北京葡萄沟房地产开发有限公司以总价1.0955亿元竞得其中79号地块,折合每亩单价483.05万元,折合楼面价2337.22元/平米。


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